空き家のお悩み解決します！
Re Factory株式会社（リファクトリー）
代表取締役 大西英一です
今回は空き家に関するコラムをご紹介します。
「空き家を放置すると固定資産税が６倍になる！？」
このようなお話しを聞かれたことがあるかもしれませんね。
固定資産税・都市計画税は１月１日の所有者宛に４月～６月頃に各市町村から納付書送付とともに通知され、
４月から始まる１年度分を徴収する税金です。
空き家の所有者様は
「あっ、今年も届いた！！」
このような感覚の方が多いかと思います。
空き家の場合、高額になることも少なく
家計に大きな影響を与えるほどの額ではないことから、
「仕方ないから、払っておくか」程度の位置づけの方が多いのではないでしょうか。
固定資産税・都市計画税の算出方法
固定資産税・都市計画税の税額算出はどのように決まっているのでしょうか。
固定資産税の計算式
固定資産税＝課税標準×1.4%（標準税率）
都市計画税の計算式
都市計画税＝課税標準×0.3%（制限税率）
課税標準とは、固定資産課税台帳に登録されている固定資産税評価額のことで、固定資産税はこれを基準にして計算されます。
つまり、土地や家屋を購入した時の金額に税率を乗じるわけではありません。
課税標準は原則として3年に1度評価替えされることになっています。
固定資産税の標準税率とは、各市町村（東京都23区内は都）が課税する際の通常の税率のことです。
従って、1.4%を超える税率を定めることもできます。
また、都市計画税の制限税率とは、「これを超えて課税してはならない」という上限の税率のことです。
ただし、上記の計算式に数値を入れたらすぐに固定資産税が算出されるわけではありません。
固定資産税には、税額を減らしてくれる特例がいくつかあるからです。
課税標準の特例について
住宅用地の固定資産税の課税標準については特例があり、税負担が軽減されます。主なものをご紹介します。
■住宅用地の場合
- 小規模住宅用地（住宅1戸あたり200㎡以下の部分） → 課税標準×1/6
- 一般住宅用地（住宅1戸あたり200㎡超の部分＝住宅の床面積の10倍までの住宅用地） → 課税標準×1/3
■新築住宅の建物の場合
- 3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅 → 5年間
- 上記以外の一般住宅 → 3年間
ただし、次の要件を満たす必要があります。
- 店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上であること。
- 居住部分の課税床面積が一戸につき50㎡以上280㎡以下であること（一戸建て以外の貸家住宅の場合は、一戸につき40㎡以上280㎡以下）
空き家の固定資産税が６倍になる？
「空き家の固定資産税が６倍になる」
これは厳密に言うと、
「特定空き家」に指定されると、上記の固定資産税・都市計画税の軽減措置対象から除外されるということです。
「特定空き家」とは・・・
空き家のうち、放置することが不適切な状態にある建物（その敷地を含む）をいう。 倒壊等著しく保安上危険となる恐れ、著しく衛生上有害となる恐れ、著しく景観を損なっている状態などがこれに当たる。
市町村長は、特定空家等の所有者等に対して、除却、修繕、立木竹の伐採など周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置を取るよう助言、指導することができる。さらに、助言、指導にもかかわらず状態が改善されない場合には、勧告、命令を行なうこともできるとされている。 （アットホーム 不動産用語集より抜粋）
通常、住宅用地は
固定資産税 ６分の１
都市計画税 ３分の１
このように軽減されていますが、
「特定空き家」に指定されると、軽減措置対象から外れますので、
固定資産税が６倍、都市計画税が３倍に跳ね上がってしまうということですね。
特定空き家の指定の流れ
「特定空き家」の指定の流れは
空き家の調査→特定空き家に指定→助言・指導→勧告→命令→行政代執行
調査によって特定空き家に指定された場合、まず自治体からの「助言・指導」が行われ、
それにより状況が改善すると指定は解除されます
改善が行われない場合には「勧告」がなされ、特定空き家の宅地は固定資産税や都市計画税の計算上、
住宅用地特例の対象から除外されることとなり、その結果、翌年以降の固定資産税等は大幅に増加します。
それでもなお放置すると「命令」に切り替わり、従わない場合には50万円以下の罰金が科されます。
そして、最終的には自治体が空き家を取り壊し、その取壊費用を所有者に請求する「行政代執行」に移行します。
行政代執行の事例・ニュースはこちらから
固定資産税を払わない・払えないとどうなる？
ちなみに、空き家の固定資産税・都市計画税を払わない、もしくは払えない場合はどうなるのでしょうか？
■固定資産税を滞納した場合の処置
固定資産税を滞納すると、納付期限を超過した翌日から延滞金が発生し、納付期限から1ヶ月目までは年2.5％、
2ヶ月目以降は年8.8％（※令和3年12月31日まで）と、
延滞金は膨らんでいきます。
この延滞金について明記された督促状が、自治体から届くようになります。
何度か督促や催告があっても無視し続けていると、身辺調査や財産調査が入り、その後、財産が差し押さえられるまでに至ります。
勤務先や取引している金融機関にも、滞納の事実が知られてしまいます。
その後、滞納税金の金額により、差し押さえとなった財産は公売、競売にかけられてしまうケースがあります。
売却金が納税に充てられることとなります。
■相続不動産の固定資産税について
土地を相続したら、当然のことながらその不動産の固定資産税は、相続人が納付していくことになります。
相続人が確定するまでは、全相続人に納税者としての責任があるため、誰かが代表として納付を行い、
税額を人数分で割ってそれぞれが負担します。
相続人が確定したら、翌年からの固定資産税は、その不動産を相続した相続人が納付します。
不動産等の名義を変更する相続登記も忘れずに行いましょう。
※令和６年４月１日から、相続や遺贈で不動産を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をすることが義務化されました。
「相続人が確定していないのだから、固定資産税が未納でも許されるだろう」という考え方はNGです。
相続が発生していても、遺産分割協議が難航していても、固定資産税はお構いなしに課税され、また滞納すると滞納金が加算されます。
まとめ
上記のように、空き家を放置していると、想定外の大きな出費になってしまうこともあります。
また、空き家は日々老朽化が進んでいくものです。
人が住んでいない家は、想像よりも早く劣化が進む場合もよくあります。
手遅れになる前に、後回しにせず「空き家」の活用や処分について検討してみてください。
多くの場合、
「空き家の価値」は今、この瞬間が一番高い
このように思っていただいくべきだと思います。
相続した空き家、放置されている空き家をお持ちで、どうすれば良いのかわからない。
どうにかしたいと思っているが、何からはじめたらいいのか？
誰に相談すればいいのかわからない。
このような方は、お気軽にご相談ください。
空き家のプロフェッショナルがご相談に乗らせていただきます。
【空き家のお悩み解決します！】
Re Factory株式会社 代表取締役 大西英一
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一級建築施工管理技士
宅地建物取引士 J-REC公認 不動産コンサルタント J-REC公認 相続コンサルタント
マスター古家再生士® 住宅ローン返済支援エージェント ライフロジックパートナー
【加盟団体】
一般財団法人 日本不動産コミュニティ―J-REC （不動産実務検定）
一般社団法人 全国古家再生推進協議会 （全古協）