空き家のお悩み解決します！
Re Factory株式会社（リファクトリー）
代表取締役 大西英一です
今回は空き家に関するコラムをご紹介します。
題して「空き家の活用・売却どっちがお得！？」
空き家の所有者さんからのご相談を受けている中で、
「活用と売却はどっちがお得ですか？？」
このような質問をいただくことが多いので、ふたつの事例をもとに説明してみたいと思います。
【事例１】
大阪府 大阪市内の戸建て住宅 築４０年程度 土地２０坪 駐車場なし 木造２階建て
固定資産税・都市計画税 ４万円/年
A：売却 ２０００万円
B:賃貸住宅として活用 家賃８万円/月 リフォーム費 ２５０万円
この瞬間だけを見ると、
A売却:２０００万円（諸経費除く）手元に残ります
※不動産売却時の諸経費（例）
仲介手数料 ：売買価格×３％＋６万円＋消費税
登記費用 ：司法書士さんに依頼する場合は、報酬が必要となります。
境界確定費用：現状、土地の境界が確定していない場合、境界確定が必要になる場合があります。
その際には土地家屋調査士さんに依頼して、隣地所有者立会いのもと境界確定測量を実施します。
その他、譲渡所得税などの費用が発生します。
B活用:２５０万円リフォーム費が出ていきます。
１０年後を見ると
A売却:２０００万円のまま （銀行に預けていても利息は雀の涙ですね。もしかすると、使ってしまって０円になってるかもですね。）
B活用:８万円×１２ヵ月×１０年 ＝９６０万円
９６０万円ー（リフォーム費）２５０万円ー（固都税）４万円×１０＝６７０万円
（管理費・修繕費・所得税・空室期間などは便宜上含めておりません）
この時点で、土地・建物は所有してますのでこのタイミングで売却も可能ですし、そのまま貸し続けることもできます。
１５年後を見ると
A売却:２０００万円のまま
B活用:８万円×１２ヵ月×１５年 ＝１４４０万円
１４４０万円ー（リフォーム費）２５０万円ー（固都税）４万円×１５＝１１３０万円
（管理費・修繕費・所得税などは便宜上含めておりません。
この時点で１５年前の同額２０００万円で売却できるのであれば、
２０００万円＋１１３０万円＝３１３０万円 （諸経費、所得税などを除く）
こうなれば、選択に迷いますね。
１５年後には土地の価値・値段が上がっている可能性もありますし、
下がっていることも十分考えられます。
また、建物の老朽化による修繕や、入居者管理などの煩わしさを天秤にかけてのジャッジとなります。
土地値が高騰しているタイミングであれば、スパっと売却してしまう手もありでしょう。
【事例２】
大阪府 郊外の戸建て住宅 築４０年程度 土地１５坪 駐車場なし 木造２階建て
固定資産税・都市計画税 ２万円/年
こちらは、私が出会う案件で非常によくあるパターンの事例です。
A：売却 ３００万円
B:賃貸住宅として活用 家賃５万円/月 リフォーム費 ２５０万円
この瞬間だけを見ると、
A売却:３００万円（諸経費除く）手元に残ります
B活用:２５０万円リフォーム費が出ていきます。
１０年後を見ると
A売却:３００万円のまま （銀行に預けていても利息は雀の涙ですね。もしかすると、使ってしまって０円になってるかもですね。）
B活用:５万円×１２ヵ月×１０年 ＝６００万円
６００万円ー（リフォーム費）２５０万円ー（固都税）２万円×１０＝３３０万円
（管理費・修繕費・所得税・空室期間などは便宜上含めておりません）
しかも、土地・建物は所有してますのでこのタイミングで売却も可能ですし、そのまま貸し続けることもできます。
１５年後を見ると
A売却:３００万円のまま
B活用:５万円×１２ヵ月×１５年 ＝９００万円
９００万円ー（リフォーム費）２５０万円ー（固都税）２万円×１５＝６２０万円
（管理費・修繕費・所得税などは便宜上含めておりません）
管理費・修繕費などを含めても十分なお金が手元に残るうえに、土地・建物も残ります。
これだけ見ると、事例２のような場合「活用の方がお得！？」と感じるかもしれませんね。
ですが、私は人それぞれ考え方によると思っています。
そもそも、物件を管理したり、大家さんの仕事をするのが煩わしい。
考えることを増やしたくないから手放したい。
遠方に住んでいるから不安が多い。
このように考える方もいらっしゃいます。
もちろん、正解ですよね。
そういった方は、売却される方がいいと思います。
逆に、空き家といえども「資産」
空き家を資産にして、お金を増やしたい。
将来に備えて、収入源を増やしたい。
このようにお考えであれば、活用していくべきだと思います。
特に近年では、老後２０００万円問題やコロナ禍の不安定な社会情勢を原因として
「老後資産」「副業」「投資」「副収入」などが大注目されています。
雑誌やインターネットでこれらの文字を見ない日はないくらいです。
多くの方が、できれば副収入を得たいとお考えの時代だからこそ、
手元にある「空き家」という資産を活用するという視点は、正解だと感じます。
空き家所有者様の考えに沿って、
メリット・デメリット含めてアドバイス・サポートしていくことが我々「空き家の専門家」の役割だと思います。
また、１０年後・１５年後の状況に合わせて最適なアドバイスを続けられるようにありたいと思っています。
活用するプランを提案して、リフォームして終わりではありません。
長いお付き合いのスタートだと位置づけています。
ゆっくりとお話ししながら、空き家のお悩みを解決していきましょう。
きっと納得できる答えがみつかるはずです。
私が最も大切だと感じているのは、空き家の
「売却」
「活用」
「リフォーム」
「賃貸」
「維持管理」
など、それぞれのプランのメリット・デメリット・損得勘定をしっかりと理解して
納得したうえで、選択することだと思っています。
どの方法が、ご自身にとってピッタリなのかをご検討する時間が必要だと思います。
ですが、上記それぞれのプランについて精通している専門家が非常に少ないのが現状です。
「売却」に決まっていれば、地域の不動産業者や各自治体の空き家バンクに、
「リフォーム」が決まっていれば、地域のリフォーム業者に相談すればいいと思います。
ですが、
それぞれのプランのメリット・デメリット・損得勘定を具体的に知るためには
たくさんの専門家に相談するか、
弊社のような空き家のプロフェッショナルや古家再生士®に相談するのが得策です。
ぜひ、弊社の無料相談サービスをご利用ください。
空き家所有者の方、ご親族の方に対しては
無料でアドバイスさせていただきます。
信頼できるパートナーに出会うことができて、正確なアドバイスのもと進めていただくことが成功への近道です。
【空き家のお悩み解決します！】
Re Factory株式会社 代表取締役 大西英一
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一級建築施工管理技士
宅地建物取引士 J-REC公認 不動産コンサルタント J-REC公認 相続コンサルタント
マスター古家再生士® 住宅ローン返済支援エージェント ライフロジックパートナー
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一般社団法人 全国古家再生推進協議会