空き家のお悩み解決します！
Re Factory株式会社（リファクトリー）
代表取締役 大西英一です
【空き家豆知識シリーズ】
今回は「令和６年４月１日から相続登記が義務化されます」
- 法改正により、今後相続登記が義務化されます
- 令和６年４月１日から施工（開始）されます
- 相続登記の申請を怠ると１０万円以下の過料が科される可能性が
- 過去の相続も義務化の対象に
- 氏名や住所が変わった場合の登記申請も義務化されます
【目次】
①そもそも「相続登記」って何？？
②なぜ相続登記は義務化されるのか？
③相続登記が義務化されると、いつからどうなるの？
④過去の相続についてはどうなるの？
⑤不動産登記について、相続登記制度以外にどのような見直しがあるの？
⑥相続登記はどのように行えばいいのか？
⑦相続登記に掛かる費用
①そもそも「相続登記」って何？？
「相続登記」
正確には「相続による所有権登記」と言います。
「相続による所有権登記」とは、土地や建物の所有者が亡くなった場合に、
その土地や建物の名義を亡くなった方から、遺産を引き継いだ方（相続人）人へ変更する手続きのことです。
登記簿の所有者の名義を変更変更するには、法務局に所有権移転登記を申請する必要があります。
この登記申請のことを一般的には不動産の名義変更手続きと言われています。
所有者が亡くなった時に、法務局が名義を変更してくれるわけではないので、注意が必要ですね。
今回の法改正までは、
相続登記は「必ずしなくてはならない」「いつまでにしなくてはならない」という決まりはありませんでした。
相続登記には費用も掛かることから、長年放置されているケースも見受けられました。
②なぜ、相続登記は義務化されるのか？
今回の法改正は、
所有者不明土地の解消に向けて行われます。
相続登記がされないこと等により、所有者不明土地が多数発生しています。
国土交通省の公表したデータによると、
全国に存在する所有者不明土地は、４１０万haを上回っているとされています。
これは九州全域の土地（３６８万ha）を上回る面積で、このままの状態が続けば
２０４０年頃には所有者不明土地は７２０万haに達すると予想されています。
※所有者不明土地とは
不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地
所有者が判明しても、その所在が不明で連絡がつかない土地
背景として、
・相続登記の申請は義務ではなく、申請しなくても不利益を被ることが少ない
・都市部への人口移動や、人口減少、少子高齢化の進展等により地方を中心に土地の所有意識が希薄化、土地を利用したいというニーズも低下
・遺産分割をしないまま相続が繰り返されると、相続人（土地所有者）がねずみ算的に増加していく。
このようなことがあります。
所有者不明土地の問題点は
・所有者の探索に多大な時間と費用が掛かる。（戸籍・住民票の収集、現地訪問の負担が大きい）
・所有者の所在地が不明な場合には、土地が管理されず放置されることが多い
・共有者が多数の場合や一部所在不明の場合、土地の管理・利用のために必要な合意形成が困難
これらにより、
公共事業や復旧・復興事業が円滑に進まず、民間取引が阻害されるなど土地の利活用が阻害される。
土地が管理不全化し、隣接する土地への悪影響の発生が問題点となります。
今後、高齢化の進展による死亡者の増加などにより、ますます深刻化するおそれがあり、
今回の法改正が行われたようです。
「相続登記」が義務化されると、いつからどうなるの？？
法改正により、これまで義務のなかった不動産の相続登記が今後義務化されます。
令和３年４月２１日「民法等の一部を改正する法律」（民法等一部改正法、令和３年法律第２４号）及び
「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（相続土地国庫帰属法、令和３年法律第２５号）
が可決成立日しました。また、令和３年４月２８日官報により公布されました。
相続登記が義務化されると、土地所有者が亡くなった際に亡くなった方の配偶者や子供といった相続人は、
取得を知ってから３年以内に相続登記することが必要になります。
正当な理由なく怠れば１０万円以下の過料が科される可能性があります。
制度がスタートした後、不動産を相続した場合は
相続人の間で遺産分割の話し合いが整ったタイミングで、
その結果を踏まえた登記を行うことになります。
遺産分割協議が難しい、時間が掛かるなどの場合は
「相続人申告登記」の手続きをすることで、義務を果たすこともできます。
この手続きは、自分が相続人であると申告して、それを示す戸籍を提出すれば一人で行うことができます。
もしも、改正法が施行されるよりも前に既に相続が発生しているけれども不動産の相続登記をしておられない場合、いつまでに登記すればよいのでしょうか？
原則は、改正法の施行日である令和6年4月1日から3年以内、つまり令和9年4月1日までです。このときまでに相続登記をする必要があります。
ただし、改正法の施行前に発生していた全ての相続について、令和9年4月1日までに登記をしなければいけないというわけではありません。
改正法は、「相続が開始して所有権を取得したことを知ってから3年以内に相続登記をしなければならない」と定めており、3年の期限がスタートするのは、「相続のとき」ではなく、「相続の開始と所有権の取得を知ったとき」としています。
したがって、たとえば、被相続人と生前に接触がなく、相続が開始したことを知らなかった場合や、被相続人が不動産を所有していたことを知らなかったような場合には、改正法の施行前に相続が発生していたとしても、令和9年4月1日までに相続登記をする必要はなく、相続が開始して自分が不動産を取得したことを知ったときから3年以内に相続登記をすればよい、ということになります。
④過去の相続についてはどうなるの？？
相続登記はいつの時点で発生した相続から義務化されるのでしょうか？
一般的に、法改正があると「施工後の法律関係」に対して適用される例が多数であり、法律施工前の法律関係については適用外とされるのが一般的です。
しかし、実は今回の改正法は、相続の発生が法律の施工前であるか後であるかを問わず、いずれの相続についても適用されます。
つまり、改正法施工前の相続に対しても、遡って改正法が適用されるということになります。
施工前の相続に適用されないとなると、相続登記が行われずに放置されている現状の問題が解決されないためです。
したがって、現時点で不動産の相続人となっており名義変更をしていない方も、
令和６年４月１日に法律が施行されたら、早めに相続登記しなければなりません。
放置していると過料の制裁を科される可能性があります。
もしも、改正法が施行されるよりも前に、既に相続が発生しているけれども
不動産の相続登記をしていない場合、いつもでに登記すればよいのでしょう？
原則は法改正の施行日である令和６年４月1日から３年以内、つまり令和９年４月１日までに相続登記をする必要があります。
ただし、改正法の施行前に発生していた全ての相続について、令和９年４月１日までに登記をしなければならないということではありません。
改正法は「相続が開始して所有権を取得したことを知ってから３年以内に相続登記しなければならない」と定めており、
３年の期限がスタートするのは「相続のとき」ではなく、
「相続の開始と所有権を取得したことを知ったとき」としています。
したがって、例えば被相続人と生前に接触がなく、相続が開始したことを知らなかった場合や
被相続人が不動産を所有していることを知らなかったような場合には、改正法の施行前に相続が発生していたとしても、
令和９年４月１日までに相続登記をする必要はなく、
相続が開始して自分が不動産を取得したことを知ってから３年以内に相続登記をすればよい、ということになります。
引用元 松谷司法書士事務所
⑤不動産登記について、相続登記制度以外にどのような見直しがあるの？
不動産登記について、相続登記以外にどのような見直しが行われるのでしょう。
①所有名義人となっている不動産の一覧を相続人に証明する制度
②登記簿上の所有者の住所等が変わった場合に、その申請登記を義務化される制度
などが導入されます。
令和８年４月までにスタート予定ですが、具体的な時期は今後決められることになっています。
⑥相続登記はどのように行えばいいのか？
ところで、相続登記はどのように申請するのでしょう。
①相続人が自分で申請書を作成し、申請する方法（本人申請）
②資格者代理人（司法書士）に依頼する方法（代理申請）
詳しくはこちらで解説します。
■相続人が自分で申請する場合、どのような手続きが必要ですか？？
（例）
・戸籍謄本を取り寄せ、法定相続人を確認する
・誰がどの遺産を相続するかを決めて書類を作成する
・新しく所有者になる相続人の住民票を取り寄せる
・登録免許税分の収入印紙を購入する
・登記申請書を作成する 等
登記申請書は、添付書類とともに土地や建物の所在地を管轄する法務局に持参もしくは郵送します。
■法務局では相続登記の相談を受けつけていますか？
・法務局では登記申請書の作成方法についての相談を予約制で受け付けています。
・電話による相談及び予約のない相談には原則として応じておりません。
・なお、相続人間において遺産の分割について協議がなされていないなど、誰が相続するか決まってない場合には民間の相談機関をご利用ください。
引用元 盛岡地方法務局
まとめ
相続登記義務化についてご理解いただけましたか？？
我々の専門分野「空き家」に関して申し上げると、
「空き家」もしくは「空き家になることが濃厚な家」に関しては、
所有者が元気なうちに処分を検討するべきだと思います。
相続が発生してしまうと、お金も労力も掛かることになります。
現金が遺産分割するのが簡単です。
「空き家」を相続してしまうと、売却して現金にするためにも
相続登記のプロセスと費用が発生してしまい、無駄が多くなってしまいます。
空き家の売却、処分のご相談は空き家の専門家にお任せください。
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【保有資格】
一級建築施工管理技士 宅地建物取引士
J-REC公認 不動産コンサルタント J-REC公認 相続コンサルタント
マスター古家再生士® 古家再生士®
住宅ローン返済支援エージェント ライフロジックパートナー
MBA（経営学修士）
高等学校教諭一種免許状 速読インストラクター
【加盟団体】
一般財団法人 日本不動産コミュニティ―J-REC （不動産実務検定）
一般社団法人 全国古家再生推進協議会 （全古協）